România se confruntă cu o criză imobiliară în plină dezvoltare, agravată de creșterea uriașă a impozitelor pe locuințe, care va intra în vigoare de la 1 ianuarie 2027. Pe lângă această problemă, specialiștii avertizează că riscul ca cetățenii să își piardă locuințele în mod rapid a crescut exponențial, datorită simplificărilor aduse procedurilor de executare silită. De asemenea, influența crescută a fondurilor de investiții în piața imobiliară este un factor major care contribuie la scumpirea locuințelor și la reducerea accesului la ele pentru populație.
Ce se întâmplă cu impozitele și cum afectează cetățenii
Creșterea impozitelor pe locuințe reprezintă un pericol major pentru proprietari, mai ales pentru cei care nu au resurse financiare ample. Conform declarațiilor europarlamentarului AUR Gheorghe Piperea, presiunea fiscală ridicată asupra proprietăților va împinge cetățenii vulnerabili spre vânzarea caselor sau spre pierderea acestora în favoarea unor fonduri de investiții imobiliare. „Noi, spre deosebire de alte țări și pentru proprietărirea de după ’90, noi suntem în proporție de 94% proprietari de locuințe. Ceea ce în Germania abia atinge 60%, noi suntem 94%. Mulți gândesc așa. Vor fi mulți care nu își mai pot permite costurile cu impozitele, cu chiriile, nu mai vorbim ce se întâmplă. Și vor renunța, vor pleca din orașele alea sau vor fi nevoiți să vândă. Sau, pur și simplu, dacă nu achită, intră la un moment dat pe o procedură de executare silită”, a declarat europarlamentarul AUR.
Gheorghe Piperea a avertizat că, în lipsa unei măsuri urgente de suspendare sau eliminare a noilor reglementări, impozitele locale ar putea crește de până la patru ori în unele cazuri. Acesta a explicat că, pentru anumite imobile deținute de firme, majorările ar putea depăși de 20 de ori nivelul actual al taxelor. „Dacă nu se ia o măsură imediată […] în sensul de suspendare sau chiar desființare a acestei reglementări, urmează acea procedură de reevaluare și dumneavoastră sunteți rezonabil când spuneți că se majorează de patru ori. Dar sunt unele situații, cum ar fi imobile ale unor firme, care vor duce la majorarea de peste 20 de ori a taxelor locale”, a afirmat europarlamentarul AUR Gheorghe Piperea în emisiunea lui Răzvan Dumitrescu difuzată la Gândul.
Executarea silită se va putea face mult mai rapid, potrivit noului act normativ din pachetul 2 de măsuri fiscale ale Cabinetului Bolojan, intrat în vigoare de la 1 ianuarie 2026. Conform acestui nou act, datornicii vor intra direct în atenția firmelor de recuperatori, căci au fost eliminate din procesul executării silite notariatele/executorul judecătoresc.
Analistul economic Adrian Negrescu confirmă că pericolul ca românii să-și piardă casele a crescut exponențial. „Printre măsurile de reformă propuse de către autorități, de Ministerul Dezvoltării, se află inclusiv vânzarea datoriilor populației către firme de recuperare. Ceea ce, din punctul meu de vedere, începe să devină un mare semn de întrebare legat de atitudinea statului”, spune analistul economic.
„Nu știu în ce măsură această această implicare a firmelor de recuperare este legală, în primul rând. Și doi, e costisitoare, atât pentru populație cât și pentru bugetul local. Cu siguranță pentru populație înseamnă taxe mai mari. Înseamnă că vor plăti în plus un comision pentru plata eșalonată a acestor datorii, p entru că la asta se va ajunge, la niște negocieri între firmele de recuperare și populație pentru a putea să își plătească taxele dacă nu au de unde”, a explicat Negrescu pentru Gândul.
Ministrul Finanțelor, Alexandru Nazare, a anunțat recent că nu exclude majorarea taxelor și impozitelor în 2027, deși spune că nu își dorește taxe noi. Totuși, acesta precizează că impozitarea proprietăților la valoarea de piață nu va fi aplicată anul viitor.
Un alt aspect important al crizei de locuințe vine din pujerea tot mai mare a fondurilor de investiții, care cumpără locuințe pe bandă rulantă, dezechilibrând piața imobiliară și scumpind locuințele. În ultimii ani și în România a luat amploare fenomenul REIT. REIT este un fond de investiții care cumpără proprietăți imobiliare cu scopul de a le închiria, iar 90% din profit este distribuit acționarilor. În prezent există cel puțin 39 de țări care au o legislație pentru astfel de fonduri de investiții.
Pe lângă Statele Unite, REIT-urile au fost reglementate de-a lungul timpului și în țări europene, precum Germania, Franța, Marea Britanie, Irlanda, Spania, Belgia, Finlanda sau Bulgaria, dar și în Japonia, Singapore și Australia. Legislația pentru REIT diferă ușor de la o țară la alta, în special prin introducerea unor interdicții specifice fiecărei piețe imobiliare, potrivit panorama.ro.
Însă principalul avantaj pentru un fond de investiții în imobiliare care respectă legislația REIT este regimul fiscal. În forma sa actuală, proiectul de lege prevede că un REIT este scutit de orice fel de impozite pe: veniturile din vânzarea activelor imobiliare; veniturile obținute din chirii; veniturile din mentenanța și managementul activelor imobiliare; veniturile din dividende de la societăți cu profil imobiliar; veniturile din vânzarea acțiunilor deținute la societățile cu profil imobiliar; veniturile din dobânzile aferente împrumuturilor acordate societăților cu profil imobiliar.
Astfel, singurul tip de impozit aplicat unui REIT este impozitul pe dividendele încasate de acționarii REIT-ului respectiv. Piața imobiliară din România, tot mai atractivă pentru fondurile de investiții, se confruntă cu o presiune crescută din partea acestora.
Cel mai mare REIT din Europa este fondul de investiții Vonovia, listat pe bursa germană. La 30 septembrie 2024, Vonovia deținea peste 540.000 de locuințe, dintre care peste 480.000 de locuințe în Germania, 21.000 de locuințe în Austria și 40.000 de locuințe în Suedia. Portofoliul are o valoare cumulată de piață de peste 78 de miliarde de euro. Prin prisma avantajelor fiscale pe care le oferă noua legislație, marile fonduri de investiții pot fi interesate să investească în piața imobiliară din România, cum s-a întâmplat în majoritatea țărilor care au introdus REIT-uri, scrie Ziarul Financiar.
Pentru a fi profitabil pentru acționari, portofoliul trebuie să aibă o valoare de cel puțin 30 de milioane de euro, costurile operaționale pentru listarea pe bursă fiind foarte mari, adaugă expertul. Strategia tipică pentru un fond de investiții de tip REIT este să cumpere un volum semnificativ de locuințe în marile orașe ale unei țări, întrucât acestea oferă și cele mai bune perspective pentru închirierea pe termen lung.
Comparativ cu micii investitori în imobiliare, fondurile de investiții au o putere de negociere semnificativ mai mare, fiind mai atractive inclusiv din perspectiva marilor dezvoltatori imobiliari.
B. Zamfir
